Как выгодно сдать квартиру долгосрочно

24 ноября 2020 года                                                                                                                                                                                                                               
Доходность жилья

Выгодно сдавать квартиру – сегодня мечта многих. При этом важно понимать что именно обеспечивает выгодную доходность инвестициям в жилую недвижимость. И какие при этом возникнут затраты и риски.

1. Что выбрать: эконом или бизнес сегмент

Ситуация на рынке, может отличаться в разных регионах и городах или даже районах одного мегаполиса. Однако, есть и общие закономерности.

Квартиры эконом-класса сдаются быстрее чем квартиры бизнес-класса или элитные апартаменты. Кроме того они требуют меньше вложений и инвестиции в них быстрее окупаются.

Однако, если вы инвестируете значительные средства, то может оказаться выгоднее, с точки зрения своих будущих трудозатрат, приобрести одну более дорогую квартиру, чем несколько дешевых.

2. Как правильно определить стоимость аренды

Стоимость аренды в первую очередь определятся рыночной ситуацией. Современные порталы недвижимости позволяют легко оценить нижние и верхние границы рыночной ставки аренды на аналогичное жилье в вашем регионе. В зависимости от срочности сдачи, можно устанавливать стоимость аренды по верхней, средней или нижней ценовой границе.

Основные факторы, влияющие на доходность:

К какому сегменту относится жилье;
Какова рыночная цена;
Кто арендаторы;
Сколько комнат;
Есть ли мебель и ремонт;
Какой сезон сдачи жилья.
3. Кому сдавать квартиру

Относительно выбора потенциальных жильцов – разницы в доходе особой нет, здесь скорее влияние оказывают субъективные предпочтения собственников жилья.

Однако, как правило, предпочтение лучше отдавать семьям с маленькими детьми, в которых оба родителя работают. В этой ситуации скорее договор аренды будет продлен, чем вы столкнетесь с его досрочным расторжением.

4. Мебель и ремонт

Квартира с хорошим ремонтом и современной мебелью можно сдать быстрее и на 10-15% дороже аналогичных предложений без ремонта и мебели. Однако важно рассчитать окупаемость произведенных затрат за определенный период времени. Так, если вы хотите, чтобы ваши затраты окупились, например, за 3 года, то на косметический ремонт и новую мебель можно потратить не более 4-6 месячных ставок аренды. При увеличении срока окупаемости до 5 лет, соответствующие затраты могут составить 6-9 месячных ставок.

5. В какое время года лучше сдавать

Время года или сезон сдачи жилья оказывают большее влияние на будущий доход. В начале года спрос на долгосрочную аренду и цены как правило выше. Растет спрос и в сентябре, когда на учебу приезжают иногородние студенты.

Если вы сдаете квартиру в туристическом центре, например, в Москве или Санкт-Петербурге, то туристическая сезонность также будет влиять на доходность жилья.

Как сдавать: самостоятельно или через агентство

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

К основным плюсам сдачи через агентство недвижимости можно отнести: отлаженный механизм поиска клиентов и эффективная реклама позволяет сдавать быстрей и дороже, юридическое сопровождение сделки защитит от мошеннических схем.

К основным минусам сдачи через компанию можно отнести: агентство не всегда учитывает пожелания собственников при выборе жильцов, высокая стоимость услуг агентства.

К основным плюсам самостоятельной сдачи можно отнести: возможность контроля всех этапов процесса, объект сдается на своих условиях, экономия средств.

К основным минусам самостоятельной сдачи можно отнести: высокие риски мошеннических схем, большие затраты времени и сил, более медленная сдача

Основные плюсы сдачи квартиры через агентство:

Отлаженный механизм поиска клиентов;
Эффективная реклама позволяет сдавать быстрей;
Больше доверия со стороны клиентов;
Юридическое сопровождение сделки защитит от мошеннических схем.
Собственник жилья должен принять решение как он будет сдавать жилье - самостоятельно или через агентство. Универсальных правил нет, однако, с учетом всех плюсов и минусов можно порекомендовать, что чем дороже ваше жилье, чем больший доход вы планируете получать, чем меньше своего времени вы планируете потратить, тем целесообразнее воспользоваться услугами профессиональных риэлторов.

Самостоятельная сдача жилья

Если вы приняли решение действовать самостоятельно, то чтобы выгодно сдать квартиру, нужно знать многие нюансы и действовать по заранее составленному плану.

1. Подготавливаем квартиру к сдаче

Необходимо сделать косметические процедуры и привести в полный порядок: сантехнику, электропроводку, бытовые приборы, дверные замки, систему отопления.

2. Определяем стоимость аренды

Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери. Можно изучить рынок или вызвать профессионального оценщика.

3. Ищем арендаторов

Наиболее популярными способами поиска жильцов являются: поиск среди друзей и знакомых; поиск через Интернет; поиск через объявления в газетах.

Будьте готовы, что при размещении объявления в интернете или газете до 80% звонков к вам будет поступать от агентств недвижимости с предложениями о сотрудничестве. И конечно, ваши объявления будут притягивать мошенников.

Самостоятельная сдача жилья:

1. Подготовьте квартиру к сдаче;
2. Определите стоимость аренды;
3. Поиск жильцов;
4. Показ квартиры;
5. Собрать документы;
6. Заключить договор аренды (найма);
7. Получить предоплату.
4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Надо быть готовым к тому, что встречи будут проходить в самое неудобное для вас время: в вечерние часы, по выходным и праздничным дням. Набирают популярность дистанционные методы просмотра квартиры. Будьте готовы к подобным методам показа.

5. Собираем документы

В обязательный пакет входят: копия паспорта,
свидетельство о праве собственности на жильё,
квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если у квартиры есть еще собственники, понадобятся их письменные согласия на сдачу квартиры в аренду.

6. Заключаем договор

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

7. Получаем предоплату

При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – гарантия, что при возврате ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.

Если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за счет собственника, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов.

Основные риски для владельцев квартир:

Повреждение имущества;
Субаренда;
Проживание большого количества жильцов;
Противоправные действия арендаторов.
Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Сдача через агентство недвижимости

Сдавая квартиру через агентство недвижимости удается избежать многие риски или, по крайне мере, разделить риски с риэлтором. При этом надо иметь ввиду, что услуги риэлтора при сдаче вашего жилья обойдутся вам достаточно дорого - как правило агентство возьмет за свою работу в пределах месячной арендной ставки. Так при сдаче в Москве жилья "эконом-класса" это составит 40-80 тыс. рублей, "бизнес-класса" в среднем 150-200 тыс. рублей. За элитную недвижимость придется выложить от 250 тыс. рублей.

Есть агентства недвижимости, которые фиксируют стоимость своих услуг, что позволяет собственнику дорогой квартиры при ее сдаче получить дополнительную выгоду.

Так стоимость в агентстве недвижимости Восток эстейт полного пакета услуг при сдаче квартиры составит в среднем 70 тыс. рублей. При этом и эта стоимость может сократиться, если часть работ, например показ квартиры, вы возьмете на себя.

Низкие цены обусловлены внедрением методов автоматизации многих бизнес процессов - от размещения информации о квартире на профильных порталах недвижимости и в социальных сетях до организации распределенной удаленной работы сотрудников агентства. Автоматизация позволяет экономить на фронт и бэк офисах компании, а так же оптимально, с точки зрения затрат, распределять работу между персоналом компании и фрилансерами.

Низкие цены Восток эстейт обусловлены:

Автоматизация бизнес процессов существенно увеличила производительность труда по сравнению с традиционными агентствами недвижимости;
Сократились затраты на фронт и бэк офисы компании;
Добились оптимального, с точки зрения затрат и качества, распределения работ между персоналом компании и фрилансерами.
Сдача жилья через управляющую компанию

На рынке высокобюджетной аренды в последнее время набирает обороты сдача квартир с привлечением управляющей компании, сопровождающей процесс с момента начала поиска клиента до окончания срока действия договора.

Набор услуг может включать в себя техническое обслуживание (мелкий текущий ремонт), помощь арендатору в вопросах по квартире (без лишних звонков владельцу) и проверку состояния недвижимости (это удобно, если собственник живет в другом городе/стране).

Дополнительно включаются юридическая поддержка — при необходимости компания будет представлять интересы собственника в суде (особенно актуально, если арендатор прекратил платить и/или неожиданно съехал), оплата счетов за ЖКУ, взаимодействие с управляющей компанией жилого комплекса, регулярная уборка и пр.

При смене арендатора, управляющая компания оперативно подбирает новых жильцов и перезаключает с ними договор аренды.

Читайте по теме

как снять квартиру, чтобы не обманули