Как купить новостройку напрямую от застройщика

24 ноября 2020 года                                                                                                                                                                                                                               
Покупка новостройки – сложный и дорогостоящий процесс. Важно не ошибиться с выбором застройщика, банка, жилого комплекса и квартиры. В статье мы рассмотрим отдельные этапы этого процесса. Надеемся, что после прочтения, вам станет более понятен процесс покупки новостройки и вы сможете оценить свою готовность купить новостройку самостоятельно или воспользовавшись услугами агентства недвижимости.

Общая схема покупки новостройки у застройщика:

1. Выбор застройщика, ЖК и квартиры в строящемся доме;

2. Подписание договора долевого участия (ДДУ);

3. Открытие счета эскроу в уполномоченном банке;

4. Если нужно, то оформляется договор ипотеки;

5. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу;

6. Приемка квартиры у застройщика

7. Оформление права собственности на квартиру.

Рассмотрим далее каждый этап подробнее.



Важно:

Схема покупки новостроек через участие в жилищно-строительных кооперативах запрещена с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Выбор застройщика и квартиры

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

Проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности дома можно на официальном сайте Минстроя (сайт наш.дом.рф).

На этапе выбора застройщика и квартиры нужно активно искать и торговаться. Не стесняйтесь спрашивать скидки. Скидка 2-3% не является редкостью на рынке. Достаточно часто застройщики устраивают ценовые акции, по которым выгода может составить 10-15%.

Подписание договора долевого участия

После того как вы определились с застройщиком и выбрали квартиру, необходимо приступить к оформлению покупки. Оформление покупки новостройки начинается с заключения между застройщиком и покупателем Договора Долевого Участия (ДДУ).

С 2019 года был изменен порядок оплаты, в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через перечисление денег на счета эскроу.

После подписания ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре.


Важно:

Покупка новостроек через ДДУ регулируется
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Открытие счета эскроу

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет должны поступить деньги за квартиру в новостройке. Они будут храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта.

Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия. Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности.

Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру – зона ответственности покупателя. При этом открыть эскроу-счет можно только в том банке, который указал застройщик.

Оформление ипотеки

Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей новостроек в 2020 году составила 70-80%.
Ипотеку можно оформить в любом банке. Документами на предоставление кредита и залог прав требования подписывается одновременно с договором долевого участия.

Средства переводятся банком в пользу застройщика на счет эскроу.

При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком. Обременение будет снято только после того, как покупатель полностью рассчитается с банком по ипотеке.

Обратите внимание:

Принцип работы счетов эскроу содержится в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» №ФЗ-214.

Перечисление денежных средств на эскоу счет

Правила перечисления средств дольщиков на счете эскроу, правила их хранения отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования. Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается выполнившим свои обязанности по оплате договора долевого участия.

Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода (эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций).

Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен. В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком.

Оформление прав собственности на новостройку

Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
Технический паспорт из БТИ;
Акт реализации инвестиционного контракта.

После получения этих документов, застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются акты-приема передачи квартир в доме. Только после этого, запускается процедура регистрации прав собственности.

Сроки регистрации права собственности на квартиру составляют 7 рабочих дней.


Обратите внимание:

Средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей Агентством по страхованию вкладов, согласно п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №ФЗ-177. Средства, превышающие 10 млн рублей могут быть потеряны в случае банкротства банка.

Приемка квартиры у застройщика

Покупатель должен принять квартиру или отказаться от приемки в течение 7 дней после получения официального уведомления. Перед приемкой квартиры в новостройке и подписания акта приема-передачи необходимо удостовериться, что дом сдан, и в его отношении получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью). В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре. Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи.

Смотровой лист и акт приема-передачи квартиры следует подписать, только при отсутствии серьезных замечаний.

Стоит ли обращаться к риэлтору

При покупке новостройки целесообразно воспользоваться услугами агентства недвижимости, работающего с застройщиками жилья. Покупатель заключает ДДУ напрямую с застройщиком, а с риэлтором заключает договор оказания риэлторских услуг по сопровождению этого процесса.

К основным преимуществам покупки с участием риэлтора можно отнести:

1. Разнообразие выбора застройщиков и объектов строительства.

Риэлтор сотрудничает с несколькими застройщиками, что позволяет разнообразить выбор.

2. Быстрая работа при подборе предложений

Риэлтор при своей работе использует специализированные CRM, которые автоматизируют подбор новостроек под специфические требования покупателя

3. Подбор лучших предложений.

Отсутствует привязка к конкретному застройщику, что позволяет отбирать лучшие предложения с рынка.

4. Сложные сделки.

Риэлтор поможет продать и купить квартиру одновременно.

5. Сопровождение сделки до момента получения прав собственности

Специалисты агентства недвижимости оперативно помогут оформить ипотеку, урегулируют проблемы при нештатных ситуациях на этапе оформления прав собственности и приемки квартиры от застройщика.

Читайте по теме

как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу
как купить вторичку в ипотеку
как купить квартиру на материнский капитал
    Изображение