Как купить квартиру на материнский капитал

Материнский капитал, форма поддержки семей с детьми, можно использовать при покупке квартиры
24 ноября 2020 года                                                                                                                                                                                                                               

Материнский капитал ( далее МК ):

Форма государственной поддержки семей с детьми;
Выдается один раз при рождении или усыновлении второго или последующего ребенка; Выдается в виде сертификата, гарантирующего выплату определенной денежной суммы.
МК можно получить только один раз — за второго ребёнка, родившегося после 1 января 2007 года, а не за каждого. Если у родителей до этой даты уже было двое детей, они могут получить субсидию только за третьего, родившегося после этой даты. Но если у них родится и четвёртый ребенок, они не могут претендовать на МК ещё раз, поскольку свое право на получение сертификата они уже использовали.

Квартиру можно купить на вторичном рынке или новостройку. Можно купить и комнату. При этом должна покупаться именно комната, а не чья-то доля в общей собственности. Чаще всего комната покупается в коммунальной квартире или в частном доме.

Можно воспользоваться сертификатом до наступления трех лет ребенку, если квартира покупается с использованием ипотеки. При этом можно либо сделать первый взнос по ипотечному займу либо оплатить процент.

Закон не запрещает заключения сделок между лицами, которые являются родственниками,
но есть ряд ограничений:

Жена не может купить квартиру у мужа;
Родители не могут продать квартиру своим детям;
Родные сестры и братья тоже не могут совершать такую сделку.
Запрет введен из-за большого количества фактов мошенничества.

Что можно сделать с МК:

Капитальный ремонт имеющегося жилья;
Вступить в кооперативное строительство;
Погасить взятую ранее ипотеку;
Построить частный жилой дом;
Купить квартиру или комнату.
Покупка квартиры на вторичном рынке жилья начинается договоренностью с продавцом. Дело в том, что средства по сертификату поступают на счёт продавца через два месяца после фактического перехода права собственности на недвижимость, что может не устроить собственника жилья.

Покупка жилья проводится по обычному договору купли-продажи, но в договоре необходимо указать, какую часть суммы платит покупатель, а какая будет перечислена из ПФР.

За квартиру можно получить налоговый вычет. Вернуть налог можно не от полной стоимости жилья, а от суммы за вычетом МК.

6 шагов при покупке вторичного жилья:

1 шаг. Получите выписку о размере материнского капитала в МФЦ;
2 шаг. Заключите с продавцом договор купли-продажи с пунктом о рассрочке;
3 шаг. Зарегистрируйте сделку в Росреестре и напишите заявление в ПФР о перечислении МК на счет продавца;
4 шаг. Снимите обременение с жилья;
5 шаг. Получите выписку из ЕГРН и посмотрите, снято ли обременение;
6 шаг. Исполните нотариальное обязательство по оформлению жилья в общую долевую собственность.
Чтобы купить жилье в строящемся доме, необходимо, чтобы он был готов более чем на 70%. При этом подписывается и регистрируется ДДУ. Часть суммы покупатель выплачивает из собственных средств. Средства МК перечисляются из Пенсионного фонда.

В ДДУ необходимо указывать информацию о рассрочке платежа. Заявление в пенсионный фонд направляется после регистрации ДДУ в Росреестре. Право собственности на новостройку перейдет только после перечисления средств Пенсионным фондом.

Как правило, при покупке новостроек, застройщики не возражают против использования средств материнского капитала, в отличие от собственников квартир на вторичном рынке, которые менее склонны к подобным сделкам.

В случае покупки квартиры в новостройке сразу невозможно выделить доли всем членам семьи. Право собственности на квартиру с выделением долей можно оформить только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт.

Лидером среди застройщиков на рынке жилья по использованию средств материнского капитала является компания ПИК. По оценкам наших экспертов на ее долю в 2020 году придется более 30% всех сделок с новостройками с участием МК в Московском регионе.

Условия покупки квартиры с МК:

Дети должны иметь российское гражданство;
На момент сделки младшему ребенку должно исполниться 3 года (кроме ипотеки);
Квартира должна находиться на территории России;
Дом не должен быть в аварийном состоянии;
Всем членам семьи в квартире должны быть выделены в собственность доли;
Расчёт с продавцом должен производиться только на безналичной основе.
МК может помочь семьям получить жилье в ипотеку, когда не хватает денег на первоначальный взнос, при этом МК как форма оплаты будет отражен в кредитном/ипотечном договоре. Ипотеку с использованием материнского капитала выдают в основном крупные банки с участием государственного капитала — Сбербанк, ВТБ или ДОМ.РФ.

При оформлении ипотеки с использованием материнского капитала банк сам отправит письмо-запрос в Пенсионный фонд.

На практике заёмщики сталкиваются с серьёзными трудностями при рефинансирование ипотеки с МК. Согласно закону, заёмщик обязан выделить долю в квартире всем членам семьи, включая детей. Но банки крайне неохотно рассматривают для рефинансирования жильё, которое частично принадлежит несовершеннолетним. Для банка это значит, что при просроченной задолженности недвижимость нельзя будет продать из-за наличия детей среди собственников. Поэтому лучше сначала провести рефинансирование, и только потом использовать МК на погашение основного долга уже по новому кредиту.

Банки не приветствуют оформление ипотечной квартиры в собственность несовершеннолетних детей. В этом случае даётся нотариально заверенное заявление с обязательством в течение шести месяцев после погашения ипотеки оформить жилье в общую собственность всех членов семьи.

Продажа квартиры с МК:

В соответствии с ГК РФ продать такую квартиру можно только после получения разрешения от органов опеки, которые обязаны учитывать интересы ребенка.

Органы опеки могут запретить сделку, если выяснят, что вы хотите новое жилье купить с привлечением заемных денег, проще говоря, в кредит.
По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с указанием размера долей.

Доли выделяются всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей. Его вы определяете самостоятельно.

Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса согласно ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и зарегистрировать выделение долей в Росреестре.

Квартиру, которую вы покупаете в ипотеку, банк берет в залог. И для того, чтобы выделить доли в ней, вам надо одновременно получить два разрешения: согласие банка на выделение долей в залоговой квартире, а также разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей.

Надо понимать, что

Помните:

Если доли при покупке квартиры с использованием МК не были выделены в установленный срок, то такую сделку могут признать недействительной!

Заключение

В статье подробно описана возможность покупки квартиры или комнаты с использованием материнского капитала. Приведены особенности для вторичного рынка недвижимости и новостроек. Особое внимание уделено вопросам ипотечного кредитования с использованием материнского капитала. Приведены подробные пошаговые инструкции при различных вариантах покупки.

Покупка жилья - не тривиальная задача, потребует привлечение опытных риэлторов и профильных юристов. Агентство недвижимости Восток эстейт готов оказать вам квалифицированную помощь.

Читайте по теме

как купить вторичку в ипотеку
как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу
    Изображение